شراء واستئجار العقارات في دبي. سؤال وجواب

يتم الإجابة على الأسئلة الأكثر شيوعًا من قبل متخصصي العقارات في IMEX

DMITRY INSURANCE ، الوكيل العقاري في IMEX Real Estate

"دبي مدينة للزوار. أكثر من 90٪ من سكان المدينة البالغ عددهم حوالي مليوني نسمة هم من المغتربين. لا يستطيع سوى قلة منهم شراء مساكنهم الخاصة ، لكن الجميع بحاجة إلى العيش والعمل والاسترخاء في مكان ما ، وبالتالي فإن سوق الإيجار متطور للغاية. بدوره ، تجعل العقارات في دبي جذابة من وجهة نظر الاستثمارات ، لأن إيرادات الإيجار أعلى مرتين إلى ثلاث مرات منها في الأسواق المتقدمة ، ولا توجد ضرائب على الدخل أو ضرائب عقارية ".

هل يمكن للمواطنين الأجانب شراء العقارات في دبي؟

يحق لمواطني الدول الأجنبية غير الأعضاء في مجلس التعاون الخليجي (GCC) الحصول على الملكية الكاملة للعقارات في دبي ("التملك الحر") فقط في المناطق المخصصة بشكل خاص ، في ما يسمى مناطق التملك الحر. تم وضع قائمة بهذه المناطق بموجب مرسوم حاكم دبي رقم 3 لعام 2006. وتشمل هذه الأراضي بالكامل تقريبا "دبي الجديدة" ، بما في ذلك المناطق الشعبية مثل دبي مارينا ونخلة الجميرا والإمارات ليفينج وأبراج بحيرات الجميرا وغيرها.

هل التسجيل العقاري في دبي مطلوب ومن يشارك فيه؟

تتم إدارة تسجيل الحقوق العقارية في دبي من قبل دائرة الأراضي والأملاك في دبي. اليوم ، تخضع حقوق الملكية والإيجارات طويلة الأجل والتعهدات العقارية وغيرها من المعاملات للتسجيل في السجل المقابل. يتم التسجيل في كل من المنشآت الجاهزة والتكليف ، وكذلك في مواقع البناء ("خارج المخطط"). في الحالة الأولى ، يتلقى المالك شهادة تسجيل للعقار (سند الملكية) ، وفي حالة تسجيل العقار غير المكتمل (تسجيل العقود) - عقد البيع الأولي (عقد البيع المبدئي). عند تسجيل الملكية في دائرة الأراضي والأملاك في دبي ، يتم دفع رسوم تسجيل قدرها 2 ٪ من قيمة العقار بالإضافة إلى دفعة صغيرة ثابتة لإعداد وطباعة الوثائق اللازمة.

ما هي الضرائب التي يجب على صاحب العقار دفعها في دبي؟

لا توجد ضرائب على الممتلكات والدخل في دولة الإمارات العربية المتحدة. لذلك ، فإن حيازة العقارات في دبي ، وكذلك تلقي الدخل ، على سبيل المثال ، من تأجيرها ، لا يترتب عليه أي آثار ضريبية على المالك داخل الولاية القضائية لدولة الإمارات العربية المتحدة.

ومع ذلك ، يجب أن يكون مفهوما أن مالك العقار مسؤول عن صيانته المناسبة وأنه ملزم بدفع تكاليف صيانته (ما يسمى برسوم الصيانة أو رسوم الخدمات) التي أنشأتها شركة الإدارة أو رابطة ملاك المنازل (إذا كان قد تم بالفعل إنشاء مثل هذه الجمعية). كقاعدة عامة ، يتم فرض هذه المدفوعات سنويًا سنويًا وعلى دبي ، حسب المشروع ، فهي تتراوح بين 20 و 80 دولارًا للمتر المربع. م سنويا.

كيف يتم شراء العقارات في دبي؟

بعبارات عامة ، فإن إجراءات شراء العقارات في دبي في معظم الحالات هي كما يلي:

1. يختار المشتري العقار الذي يرغب في شرائه.
2. يوقع البائع والمشتري عقد البيع ، والذي يعكس جميع معايير المعاملة ، ولا سيما:
• قيمة الممتلكات المكتسبة ،
• مدفوعات إضافية متعلقة بالمعاملة (عمولات الوكلاء ، مدفوعات للمطور ، رسوم التسجيل ، تعويض البائع عن تكاليف الصيانة المدفوعة مقدمًا ، إلخ) ،
• الفترة التي يجب خلالها إكمال عملية البيع والشراء ،
• شروط وإجراءات صنع المستوطنات ،
• مسؤولية الأطراف في حالة عدم الوفاء بشروط العقد.
3. عند توقيع عقد بيع مع البائع ، يقوم المشتري بإيداع (عادة 10٪ من قيمة العقار الذي تم شراؤه).
4. يحصل البائع على إذن من المطور لبيع ممتلكاته (شهادة عدم ممانعة ، NOC) ، وهو أمر ضروري لتسجيل معاملة لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي.
5. بعد الحصول على إذن البيع ، يسجل البائع والمشتري العقار باسم المالك الجديد في دائرة الأراضي والأملاك. عادة ، في وقت التسجيل ، تتم تسوية المعاملات أيضًا.

هل يمكن لمالك العقار في دبي تأجيره؟

يتم تنظيم العلاقات بين الملاك والمستأجرين في دبي بموجب القانون رقم 26 لعام 2007 ، وكذلك تعديلاته. وفقًا للتشريع الحالي ، يحق لأي مالك عقار في إقليم إمارة دبي أن يستأجر ممتلكاته لمدة سنة واحدة على الأقل. في حالة الاستئجار لمدة تقل عن سنة ، يعتبر هذا التأجير قصير الأجل ويتطلب من المالك أن يكون لديه الترخيص المناسب (لأنشطة فندق أو شقق فندقية). في هذه الحالة ، عادةً ، يلجأ المالكون إلى شركة إدارة مرخصة يقومون بنقل ممتلكاتهم إلى الإدارة والتي تقوم بالفعل بتأجير العقارات نيابة عنها.

ما إيرادات الإيجار التي يمكن لمالك العقار في دبي توقعها؟

إذا تحدثنا عن متوسط ​​مؤشرات السوق للعائد الحالي على الاستثمار في العقارات ، فبالنسبة للإسكان في دبي اليوم ، فإن مؤشر دخل الإيجار الصافي (أي الدخل مطروحًا منه تكلفة خدمة العقارات) يبلغ في المتوسط ​​5-10٪ سنويًا.

يرجع الفرق في الربحية إلى الاختلافات في نوع وفئة العقارات وموقعها وتكلفة الخدمات. علاوة على ذلك ، فإن العقارات الحصرية الأغلى ثمناً ، كقاعدة عامة ، تعطي عائدًا أقل في شكل دخل إيجار من الإسكان الجماعي في مشاريع ميسورة التكلفة.

أما بالنسبة لسوق العقارات المكتبية ، فهذه الاستثمارات اليوم أقل جاذبية من حيث إيرادات الإيجار من شراء المساكن. تأجير مساحات البيع بالتجزئة (وهذا لا يشمل فقط المحلات التجارية ، ولكن أيضًا نقاط الخدمة والمقاهي والمطاعم ، وما إلى ذلك) يمكن أن يحقق دخلًا أعلى (يصل إلى 15٪) ، ولكن هذا يعتمد على معايير العقار نفسه ، ومن العوامل الخارجية لذلك.

هل هناك أي قيود على تكلفة الاستئجار في دبي؟

بإبرام عقد إيجار عقاري ، يحق لأطراف الصفقة الاتفاق على أي شروط لا تتعارض مع التشريعات الحالية.

لا توجد قيود مباشرة على سعر الإيجار ، وهو ما يشار إليه في العقد بين المؤجر والمستأجر. ومع ذلك ، هناك قيود مشروعة على زيادة تكلفة الاستئجار عند تجديد العقد للفترة المقبلة. لذلك ، على سبيل المثال ، فيما يتعلق بالعقار السكني ، هناك قاعدة لا يحق لمالك العقار بموجبها زيادة الإيجار إذا مر أقل من عامين على إبرام العقد الأولي. بالإضافة إلى ذلك ، عند مراجعة عقود الإيجار إلى أعلى ، يجب أن يسترشد المالك بمؤشر هيئة تنظيم العقارات في دبي (RERA) ، والذي يعكس متوسط ​​أسعار الإيجار لأنواع مختلفة من الإسكان حسب المنطقة.

ما هي متطلبات المستأجرين في دبي؟

يمكن أن يكون المستأجر العقاري في دبي (إذا لم نتحدث عن مساكن للإيجار على المدى القصير) مجرد فرد أو كيان قانوني له وضع الإقامة في دولة الإمارات العربية المتحدة. أي أنه لا يمكن إبرام اتفاقية تأجير إلا مع مواطن من دولة الإمارات العربية المتحدة أو دولة عضو في مجلس تعاون الدول العربية في الخليج الفارسي ، أو مع مغترب بتأشيرة إقامة.

وفقًا لذلك ، فإن المستأجر هو كيان قانوني ، ويجب أن يكون لديه التسجيل المناسب في دولة الإمارات العربية المتحدة. يمكن أن تكون هذه منظمة محلية أو شركة مسجلة في منطقة اقتصادية حرة أو فرعًا (مكتب تمثيلي) لشركة أجنبية.

هل تسجيل عقد الإيجار للعقار في دبي مطلوب ، ومن يشارك فيه؟

وفقًا لقوانين إمارة دبي ، يجب تسجيل جميع عقود الإيجار العقارية على أراضيها بشكل صحيح. تتم إدارة تسجيل عقود الإيجار من قبل هيئة تنظيم دبي العقارية (RERA). ولهذه الأغراض الخاصة ، أنشأت الوكالة نظام إيجاري ، الذي يسمح بتسجيل العقود عبر الإنترنت. التسجيل عبر الإنترنت على موقع Ejari الإلكتروني بسيط ، ويتطلب الحد الأدنى من المعرفة التقنية ، ويشمل إدخال المعلومات الأساسية فقط حول عقد الإيجار ، والتي تشمل: معلومات حول العقار والمشاركين في المعاملة ، وكذلك شروط العقد. يتم تعيين رمز شريط فريد لكل عقد مسجل طوال مدة صلاحيته.

التسجيل مجاني ، ويمكن لكل من المؤجر والمستأجر تسجيل عقد إيجار. حتى الآن ، تم تحديد المسؤولية عن عدم الامتثال لمتطلبات التسجيل الإلزامي ، ولكن وفقًا لأحكام القانون ، يُحرم جميع المشاركين في المعاملات التي لم يتم تسجيلها تلقائيًا من الحق في التقدم إلى الهيئات القضائية والحكومية لحماية مصالحهم.

كيف يتم تأجير الممتلكات في دبي؟

بعبارات عامة ، فإن إجراءات استئجار العقارات في دبي ، في معظم الحالات ، هي كما يلي:

1. المالك ، أو بمساعدة وكالة عقارية ، يبحث عن مستأجر.
2. عندما يتم العثور على المستأجر ، يوقع المؤجر اتفاقية إيجار معه ، والتي تعكس جميع معايير المعاملة ، ولا سيما:
• سعر الإيجار وشروط الدفع ،
• فترة الإيجار وشروط تمديدها ،
• التكاليف الإضافية المرتبطة بتشغيل الممتلكات وتوزيعها بين الطرفين ،
• مسؤولية الأطراف في حالة عدم الوفاء بشروط العقد.
3. عند توقيع العقد ، يدفع المستأجر الإيجار للسنة (عادة عن طريق الشيك) ، بالإضافة إلى وديعة تأمين (عادةً 5٪ من الإيجار السنوي).
4. بعد تلقي الدفع من المستأجر ، يمنحه المالك المفاتيح والحلي وبطاقات الوصول وما إلى ذلك ، وهي ضرورية للوصول دون عائق إلى المباني المستأجرة والبنية التحتية ذات الصلة (حمام السباحة ، صالة الألعاب الرياضية ، وما إلى ذلك) ، وكذلك نسخ من المستندات (شهادة الممتلكات ، وجواز سفر المالك ، وما إلى ذلك) المطلوبة من قبل المستأجر لربط المياه والكهرباء وتكييف الهواء والهاتف والإنترنت وغيرها من الخدمات.

كيف يتم دفع الإيجار للعقار في دبي؟

في سوق الإيجار في دبي ، وكذلك في بقية الإمارات العربية المتحدة ، من المعتاد دفع الإيجار قبل عام. كقاعدة عامة ، تتم جميع المدفوعات عن طريق الشيكات المصرفية. وفقًا لشروط العقد ، يتم دفع مبلغ الإيجار السنوي عن طريق شيك واحد أو أكثر. في الحالة الأخيرة ، يتم تأريخ الشيكات حسب التواريخ المستقبلية. على سبيل المثال ، إذا كان عدد الشيكات هو 4 ، فسوف تتوافق تواريخ الشيكات مع التواريخ في المستقبل كل ربع سنة ، وإذا كان عدد الشيكات 12 ، فسيتم تأريخها على فترات كل شهر. وفقًا لذلك ، في التاريخ المحدد على الشيك ، يمكن للمؤجر تقديمه إلى البنك واستلام الأموال من حساب المستأجر. يعد إصدار الشيكات غير المضمونة في دولة الإمارات العربية المتحدة جريمة جنائية ، لذا فإن الدفع بالشيكات ، على الرغم من أنها لا تمنح ضمان الإيجار بنسبة 100٪ ، يعد وسيلة موثوقة ومريحة للغاية لتسديد المدفوعات.

هل يمكن للمالك الذي لا يقيم في دولة الإمارات العربية المتحدة تلقي النقود عن طريق شيك؟

يجب أن نتذكر أن الفترة التي يمكن خلالها تقديم الشيك للدفع هي 6 أشهر ، وبعد ذلك يتم إلغاؤه. إذا كان الشيك مكتوبًا باسم فرد ولم يكن هناك أي علامة عليه فقط على الحساب المصرفي للمستلم ، عندها يمكن للشخص المشار إليه في الشيك ، بصرف النظر عن وجود تأشيرة إقامة ، استلام النقود في أي فرع من فروع البنك المصدر. بخلاف ذلك ، أو إذا كان الشيك مكتوبًا باسم الشركة ، فلا يمكن استلام الأموال التي يتم الحصول عليها إلا في حساب مصرفي ، ويجب فتح الحساب في أحد البنوك في الإمارات العربية المتحدة. حالة الإقامة غير مطلوبة أيضًا. يقوم عدد من البنوك في الإمارات بفتح حسابات بسهولة لغير المقيمين (بما في ذلك الشركات الأجنبية). يستغرق إجراء فتح حساب لدى أحد البنوك أقل من ساعة ، والحد الأدنى لمتطلبات إيداع الأموال في حساب لفتحه هو حاليًا 5 آلاف درهم (حوالي 1400 دولار).

إذا كانت خيارات التأجير المدرجة غير مناسبة لمالك العقار ، فيمكنه إبرام اتفاق مع الوكالة العقارية التي تم من خلالها التأجير. بعد ذلك ، يمكن إصدار الشيكات باسم الوكالة ، وبعد استلام الأموال منها ، تقوم الوكالة بتحويلها (أو تحويلها نقدًا) إلى المؤجر. الشيء الرئيسي في هذه الحالة هو التعامل بكفاءة مع مسألة اختيار شركة شريكة.

إدوارد بوراكوف ، وكيل عقارات ، IMEX Real Estate

"تعد دبي وجهة سياحية مشهورة عالمياً على مدار العام للاستجمام العائلي والنشط. فهي تتمتع بمناخ مشمس دافئ ، وشواطئ رملية بيضاء ، وبالطبع البحر. واليوم ، فإن أولئك الذين يرغبون في العيش في دبي ينضمون إلى المصطافين أكثر فأكثر ، لأنه بصرف النظر عن كل السحر. واليوم ، تعد دبي أيضًا عاصمة حديثة ، بالنظر إلى أن الرحلة إلى دبي من ، على سبيل المثال ، تستغرق موسكو 5 ساعات فقط ، وكلتا المدينتين في نفس المنطقة الزمنية ، يصبح من الواضح أن هناك مصلحة في هذه الاستثمارات Torons مواطنينا ".

من يدفع عمولة إلى وكالة عقارية؟

عندما يكون الوسيط في الصفقة وكالة عقارية ، يتم دفع عمولة له. وفقًا للممارسة الحالية ، يدفع المستأجر العمولة إلى الوكالة العقارية. عادة ، هذا هو 5 ٪ من مبلغ الإيجار السنوي. خدمات الوكالة تنتهي بعد توقيع عقد الإيجار. إذا كان المؤجر يحتاج إلى خدمات وكالة إضافية (تمثل مصالحه في الإمارات العربية المتحدة خلال مدة عقد الإيجار ، وقبول المدفوعات من المستأجر ، ودفع تكاليف صيانة العقارات ، وما إلى ذلك) ، يتم التفاوض على تكلفتها بشكل إضافي.

الذي يدفع لتشغيل وصيانة الممتلكات المستأجرة؟

يمكن للمستأجر والمالك الاتفاق على أي شروط تأجير ، ومع ذلك ، كقاعدة عامة ، يكون المالك مسؤولاً عن دفع تكاليف الصيانة (رسوم الصيانة / رسوم الخدمة) والإصلاحات الرئيسية للممتلكات. يتحمل المستأجر جميع النفقات الحالية المرتبطة بتشغيل الكائن المستأجر ، مثل: دفع المياه والكهرباء وتكييف الهواء والهاتف واتصال الإنترنت ، وما إلى ذلك ، بالإضافة إلى الإصلاح المستمر للعقارات.

علاوة على ذلك ، فإن المستأجر يربط المرافق من الموردين المعنيين بشكل مستقل وباسمهم الخاص. المستأجر يدفع أيضا ما يسمى. "رسوم السكن" ، وهي رسوم البلدية بنسبة 5 ٪ من الإيجار السنوي. يتم فرض الرسوم من قبل هيئة كهرباء ومياه دبي (DEWA) على أقساط متساوية على مدار العام ، إلى جانب مدفوعات الكهرباء والمياه. إذا لم تكن الوحدة العقارية متصلة بالمياه والكهرباء (أي غير مأهولة بالسكان) ، فلن يتم فرض ضريبة السكن. على الرغم من فرض ضريبة الإسكان منذ وقت طويل ، لم يتم فرضها حتى الآن على نطاق عالمي ، ولا تزال غير مشمولة في العديد من حسابات هيئة كهرباء ومياه دبي.

هل من الممكن الاستغناء عن الوكلاء في المعاملات العقارية في دبي؟

لا تكتمل أي معاملة عقارية دون وجود وكلاء في دبي ، كما هو الحال في بقية العالم.في الوكالات العقارية ، في معظم الأحيان ، يتم تطبيق العملاء الذين يرغبون في استئجار أو تأجير أو شراء أو بيع العقارات. من خلال العمل في السوق ، يمتلك الوكلاء ، مثلهم مثل أي شخص آخر ، معلومات حول من وماذا وكيف يريدون استئجار أو بيع أو شراء. ومع ذلك ، يتم تسجيل المشاركين حسب الأصول ويعملون بشكل قانوني من جميع المشاركين في السوق المحترفين.

ما هي متطلبات وكلاء العقارات في دبي؟

بادئ ذي بدء ، يجب ألا يغيب عن البال أنه وفقًا لأمر رئيس دائرة الأراضي والأملاك في دبي رقم 85 لعام 2006 ، يجب أن يكون لدى جميع الوكالات العقارية العاملة في دبي رخصة لنوع النشاط ذي الصلة ويجب أن تكون مسجلة في السجل الخاص لمكتب التنظيم سوق دبي العقاري (RERA). نظرًا لأن كيانات الأعمال في الإمارات العربية المتحدة لا تتمتع بالأهلية القانونية العالمية ، يجب الإشارة بوضوح إلى نوع النشاط المسموح به في الترخيص. على سبيل المثال ، للوساطة في البيع أو الشراء أو التأجير ، يجب الإشارة إلى هذه الأنواع من الأنشطة بشكل صريح في الترخيص. في الوقت نفسه ، يجب على جميع وكلاء الشركة الخضوع لدورة تدريبية مناسبة والحصول على بطاقات السمسرة الشخصية برقم فردي. وتهدف هذه التدابير في المقام الأول إلى حماية حقوق ومصالح العملاء ، وهي مصممة لتقليل احتمال اتخاذ إجراءات غير شريفة من جانب الوكلاء.

لماذا من المهم أن يتم تسجيل وكيل بشكل صحيح؟

سوق العقارات في دبي متعدد الجنسيات. عادة ما يكون المشترون والبائعون وملاك العقارات والمستأجرين من الرعايا الأجانب. أين يمكنهم البحث عن بعضهم البعض في حالة حدوث خطأ ما؟ لذلك ، فإن إحدى الوكالات العقارية التي يوجد لها مكتب مسجل في دبي هي الضامن الجدي للصفقة. بالإضافة إلى ذلك ، هناك عامل مهم هو اشتراط تشريع بشأن ملكية 100 ٪ من هذه الشركة من قبل السكان المحليين - مواطني دولة الإمارات العربية المتحدة.

في الواقع ، في معظم الحالات ، تعمل الوكالة العقارية كطرف ثالث في المعاملة بين البائع والمشتري ، مما يضمن مصالح كلاهما. على سبيل المثال ، كقاعدة عامة ، هي الوكالة التي تقبل الإيداع من المشتري وتحتفظ به حتى التسوية النهائية وتسجيل المعاملة. بالنسبة للمشتري ، هذا يضمن إعادة الإيداع إذا لم تتم المعاملة بسبب خطأ البائع. ويمكن للبائع ، بدوره ، الاعتماد على دفع مبلغ الإيداع كتعويض إذا لم تتم المعاملة بسبب خطأ المشتري.

شاهد الفيديو: نصيحة لمن يريد أن يعمل في العقارات في تركيا (أبريل 2024).