تراجعت درجة الشغف في سوق العقارات في دبي ، والتي ينبغي فهمها على أنها الوتيرة السريعة لنمو الأسعار ونشاط المطورين ، بشكل ملحوظ في الربعين الأخيرين من العام. وهذا يعني أن الموجة الجديدة من الاندفاع "الذهبي" في العقارات ، والتي أثارت قلق الخبراء ، كانت نائمة ، تاركة سوق العقارات في حالة صحية واعدة نسبيًا.
صعودا وهبوطا
إذا كانت الأخبار الرئيسية للعام السابق بكامله وبداية العام الحالي هي أن أعداد المحللين الذين يعلنون عن كثب يعلنون عن ارتفاع جديد في الأسعار في سوق العقارات في دبي ، فمن الممكن بالفعل ملاحظة أن جميع تحذيرات المنظمات العالمية الموثوقة حول خطر الانهاك التجاري للسوق وظهور "فقاعة مالية" جديدة كانت عبثا ، والإجراءات التي اتخذتها حكومة دبي استجابة لهذه التحذيرات كانت فعالة للغاية. بالفعل في أول تقارير الخريف للوكالات الاستشارية الدولية ، التقرير السنوي عن حالة سوق العقارات "UAE Real Estate 2014" من Cluttons ، يمكن القول إن هناك تباطؤًا ثابتًا وطويل الأجل في نمو الأسعار في كل من قطاع المبيعات و في قطاع الإيجار. تشير إحصائيات سوق العقارات في دبي إلى أن أسعار الإيجارات السكنية تباطأت بشكل ملحوظ من نموها في قطاع العقارات باهظة الثمن ، ويعزى ذلك بشكل رئيسي إلى انخفاض الطلب. وفي العاصمة الإماراتية أبو ظبي ، حذر خبراء كلاتونز من أن انخفاض معدلات نمو الإيجارات سيؤدي قريباً إلى مساواة الأسعار المحلية مع دبي.
الشركات الأخرى تردد صدى المحللين في كلاتونز. تشير وكالة كوليرز إنترناشيونال في تقريرها الصادر في سبتمبر الماضي عن أسعار العقارات في الإمارات إلى أن نمو أسعار العقارات في دبي في الربع الثاني من العام هبط بنحو النصف مقارنة بالربع السابق وبلغ 3٪ فقط. يقول التقرير إن هذا الاستقرار للوضع مع الأسعار في سوق العقارات في دبي كان له ثلاثة أسباب رئيسية: أولاً ، هذه زيادة في تكلفة الإيجار ، وثانياً ، في الواقع ، سياسة مدروسة للسلطات التنظيمية في الإمارة ، ولا سيما فرض قيود على حجم القروض. وثالثا ، مضاعفة رسوم التسجيل لبيع المساكن. الآن يقيد النمو في الطلب حجم القرض ، ويقتصر الأمر من قبل البنك المركزي لدولة الإمارات العربية المتحدة على 75 ٪ من قيمة العقارات للوافدين وما يصل إلى 80 ٪ للمواطنين في دولة الإمارات ، وكذلك زيادة نسبة رسوم التسجيل لبيع العقارات ، والتي زادت من 2 ٪ إلى 4 ٪.
من ناحية أخرى ، لا تزال دبي رائدة العالم بلا منازع من حيث نمو الأسعار السنوي للربع الخامس على التوالي. ومع ذلك ، وفقًا لجميع الوكالات ذات السمعة الطيبة ، من غير المرجح أن يستمر هذا الوضع لفترة طويلة. بالطبع ، بدأت الإمارة بداية جيدة ، والآن سيكون من الصعب على الأسواق الناشئة الأخرى اللحاق بها من حيث نمو الأسعار ، ولكن الأخبار الجيدة هي أن هذا المؤشر المرتفع قد توقف نموه السريع الخطير على الأقل كل ثلاثة أشهر. تلاحظ وكالة تحليلية أخرى ، نايت فرانك ، أن مؤشر أسعار المنازل العالمية في دبي في الربع الثالث من العام انخفض إلى 24 ٪ من 27.7 ٪ وفقا للبيانات في الوقت الذي تم فيه تجميع المؤشر السابق في مارس ، لكنه لا يزال الأكثر عالية بين 53 دولة الواردة في التقرير. وفقًا لما ذكرته نايت فرانك ، ارتفعت أسعار المساكن في دبي لفترة 7.4 أشهر من الربع الرابع من عام 2013 إلى الربع الثاني من عام 2014 بنسبة 7.4 ٪ ، وبالنسبة لفترة الأشهر الثلاثة الأخيرة ، من الربع الأول إلى الربع الثاني من هذا العام - بنسبة 3 ، 9٪. ومع ذلك ، فإن قطاع الإسكان من الطبقة الوسطى في دبي ، كما هو الحال في الإمارات الأخرى ، يتطور بشكل نشط ، متجاوزاً قطاع العقارات الفاخرة من حيث نمو الأسعار. ويعزى ذلك إلى حد كبير إلى القيود المفروضة على حجم القرض ، والتي بموجبها يتمتع المشترون الذين يرغبون في شراء مساكن تصل قيمتها إلى 1.5 مليون دولار بحرية أكبر في الحصول على قروض ، ويتوقع خبراء نايت فرانك أن أسعار المساكن في قطاع السعر المتوسط وما بعده خلال الـ 12-18 شهرًا القادمة ، سيستمر نموه أسرع من أي شخص آخر. بشكل عام ، في العالم في أسواق العقارات ، هناك اتجاه تصاعدي طفيف في الأسعار: تم تسجيل زيادة في تكلفة الإسكان في 40 من أصل 53 دولة تم بحثها في التقرير. ومع ذلك ، فإن الفرق في معدل نمو الأسعار بين المراكز العليا والدنيا من التصنيف من نايت فرانك لا يزال هو نفسه ، في المتوسط 30-35 ٪.
ازدهار المشاريع الجديدة
ومع ذلك ، على الرغم من تباطؤ أسعار العقارات في الإمارات العربية المتحدة ككل ، فإن نشاط المطورين المحليين والأجانب قد تكثف فقط منذ بداية الخريف. وقد تم تسهيل هذا الأمر إلى حد كبير من خلال معرض سيتي سكيب جلوبال 2014 ، أكبر معرض عقاري عالمي أقيم في دبي في سبتمبر ، والذي جمع ما يقرب من 50 ألف زائر ومشارك من مختلف البلدان في أجنحة الفندق. ومع ذلك ، فليس من المستغرب أنه قبل وبعد الحدث الذي استمر ثلاثة أيام في دبي نفسها وفي الإمارات العربية المتحدة ككل ، كان هناك بعض الهدوء في إطلاق مشاريع جديدة.
ولكن من ناحية أخرى ، تم تعويض المعرض نفسه عن الهدوء اللاحق للسوق: خلال الأيام الثلاثة للحدث ، تم الإعلان عن 27 مشروعًا عقاريًا جديدًا بقيمة قياسية بلغت 10.8 مليار دولار أمريكي ، من بين أكثر المشاركين نشاطًا وأبرزهم في سيتي سكيب جلوبال ، مثل شركات مثل مراس ودبي القابضة وإعمار والاتحاد. عقارات ، مجموعة داماك وميدان. وفقًا لمنظم معرض إنفورما ، كان إجمالي عدد الزوار هذا العام أعلى بنسبة 42٪ عن العام الماضي ، لذلك في الحدث القادم في العام المقبل ، من المخطط زيادة مساحة قاعات المعارض بنسبة 25٪ ، مما وضع 208 منصة عارض هذا العام.
بشكل عام ، إذا تحدثنا عن نشاط كل من المطورين والمشترين في سوق العقارات ، تجدر الإشارة إلى أن أيا منهما لن يتوقف ، وهناك أسباب وجيهة لذلك. كلما تم بناء المزيد من العقارات في دولة الإمارات العربية المتحدة ، انخفض الضغط على الصندوق الحالي ، وستكون أسعاره في المتناول أكثر ، خاصة إذا ركز المطورون أنشطتهم في قطاع الإسكان ذي الأسعار المتوسطة ، والذي يحقق بالفعل تقدمًا كبيرًا. وفقًا لدائرة الأراضي والأملاك في دبي اليوم ، على مدار الأشهر الستة الماضية ، استعاد صندوق دبي العقاري 42 مشروعًا جديدًا من كبار المطورين ، بما في ذلك 17 مشروعًا رئيسيًا لبناء الفيلات والمنازل. عند الانتهاء من تنفيذها ، ستظهر 11،250 وحدة سكنية جديدة في السوق ، منها 3،041 فيلا في 17 مشروعًا عقاريًا ، وستكون 8،209 قطعة سكنية عبارة عن شقق في المشروعات الـ 25 المتبقية. وفقًا لمعظم الخبراء ، فإن الوضع الاقتصادي القوي في المنطقة ، وتحسين توقعات المستثمرين فيما يتعلق بمزيد من تطوير السوق ، بالإضافة إلى توقع المعرض العالمي EXPO2020 في دبي سيصبح أهم العوامل المحددة للتسعير ، والطلب على العقارات في دولة الإمارات ، وكذلك لنشاط المطورين وزيادة عدد المشاريع الجديدة قريبا. وللثقة المتزايدة للمستثمرين اليوم ، هناك كل الأسباب الضرورية: النمو في حجم الاستثمارات لا تتعب الحكومة والهيئات الحاكمة في دبي من تحسين وصقل أدوات إدارة وتنظيم سوق العقارات ، بحيث تنمو شهية المستثمرين بما يتناسب مع اهتمامهم. من المتوقع أن تتعزز ثقة المستثمرين بشكل كبير من خلال قانون جديد يسمى تنوير ، والذي سيكون الأول من نوعه ليس فقط في دبي ، ولكن أيضًا في الممارسة العالمية. ستوفر للمستثمرين العقاريين فرصة لاسترداد 100٪ من استثماراتهم إذا فشل المطور في إكمال بناء المشروع العقاري في الوقت المحدد.
أيضًا ، سيكون المستثمر قادرًا على رفع دعوى للمطالبة بتعويضاته وطلبها إذا قام المطور بتعمد تضليل المستثمر أو تغيير الفروق الدقيقة في المشروع دون موافقة مسبقة من المستثمر والسلطات التنظيمية. يمكن أن تكون أي إجراءات جديدة للمطور أو الوسيط تؤدي إلى انتهاك التزامات الضمان من قِبله ، فضلاً عن انتهاك أي بنود من العقد بين البائع أو الوسيط والمشتري أو المستثمر ، بالإضافة إلى تضليل المستثمر فيما يتعلق بظهور الكائن ، سببًا لإجراءات قانونية بموجب القانون الجديد. العقارات وخصائصها. ومع ذلك ، ستظل جميع الانتهاكات المذكورة أعلاه بحاجة إلى إثباتها بمساعدة خبير تقييم ، كما تلاحظ الإدارة.
بالإضافة إلى ذلك ، ستقوم وكالة تنظيم سوق العقارات في دبي (RERA) بتوظيف وكالات الوساطة - حيث سيتم تغيير الطرق الرئيسية لمراقبة أنشطة هذه المؤسسات قليلاً في اتجاه التشديد. لم تباطأ تدابير استقرار السوق ، إلى جانب العوامل الهامة الأخرى ، من نمو الاستثمار في الاقتصاد الإماراتي ، الذي لم يكن هذا العام مثيرًا للإعجاب فحسب ، ولكن من دون المبالغة ، كان مذهلاً. بلغ نمو الاستثمارات في اقتصاد دبي لهذا العام 2174.3٪ ، في حين أن المدن الرائدة الأخرى في العالم ، المدرجة في تصنيف المدن الأكثر شعبية بالنسبة للمستثمرين من مكتب التحليلات التابع لشركة C&W ، لا يمكنها سوى أن تحقق نمواً مزدوج الرقم في الاستثمار على مدار العام. بفضل هذا المؤشر ، تمكنت دبي من الارتفاع في هذه القائمة على الفور من المركز 186 إلى المركز 39.
الجذب السياحي وركوب الخيل
إن اهتمام المستثمرين أكبر بكثير لأنه ، بالإضافة إلى الظروف المواتية في الإمارات العربية المتحدة ككل وفي دبي على وجه الخصوص ، هناك الكثير من الأشياء التي تستحق الاستثمار حقًا عندما يتعلق الأمر بقطاع العقارات. يمكن تسمية دبي اليوم بأحد الأبطال من حيث مقدار ما يُطلق عليه عادة كلمة الجذب ، أي الأشياء الجذابة بشكل خاص ، ليس فقط للسياح ، ولكن أيضًا للمستثمرين. تحولت أجنحة معرض سيتي سكيب العالمي المذكور أعلاه إلى ثراء خاص في موسم الخريف هذا. معظم مشاريع البناء هذه لم تبدأ بعد التصاريح المعلقة. ومع ذلك ، يمكنك الآن تسليط الضوء ، على سبيل المثال ، على فندق رويال أتلانتس الأسطوري الجديد المكون من 46 طابقًا في جزيرة النخلة جميرا ، والذي سيصبح ثاني أكبر فندق في الجزيرة بعد أتلانتس النخلة نفسها. سيكلف بناء هذا "الجذب" مؤسسة دبي للاستثمار (ICD) 1.4 مليار دولار أمريكي ، أما بالنسبة إلى مناطق الجذب السياحي ، فسوف يفاجأون في دبي باركس آند ريزورتس ، التي تبلغ تكلفتها الإجمالية حوالي 10 مليارات دولار أمريكي. في منطقة جبل علي ، سيكون هناك ثلاث حدائق ترفيهية: موشنجيت دبي ، بوليوود باركس دبي وليجولاند دبي. وإذا لم تستطع جميع المعجزات والسجلات العالمية جذب سكان ومستثمرين جدد هنا ، فربما سيكونون مقتنعين بتقرير سافيليس الذي يطلق عليه تقرير أبحاث العالم ، والذي يشير إلى أن الحياة في دبي أصبحت اليوم أرخص بنسبة 16٪ مما كانت عليه في فترة ما قبل الأزمة 2008 . وبالتالي ، يمكننا أن نقول أن الآن هو الوقت المناسب لكي تصبح مقيماً في "مدينة المستقبل" لكي نتمكن من مشاهدة كل تحولاته المدهشة شخصيًا.
يمكنك الحصول على أي معلومات إضافية حول امتلاك وإدارة الممتلكات الخاصة بك في دبي من المتخصصين في IMEX Real Estate عبر الهاتف. في موسكو +7 495 5100008 ، الرقم المجاني في الإمارات 800- IMEX (800-4639) أو عن طريق إرسال طلب عبر البريد الإلكتروني [email protected]
